House

[Squirrel]

Начну я, а старшие товарищи, надеюсь, подтянутся

- непонимание различий лизхолда и фрихолда, а также рисков, связанных с первым
- незнание своих прав и обязанностей как покупятеля (например, как не ввязываться в байндинг эгримент когда тебя туда очень тянет риелтор)
- непонимание рисков, связанных с владением юнитов и таунхаузов
- незнание локальной истории (бывшие помойки, например или планы по застройке заповедника неподалеку) - поэтому обычно люди стараются покупать в том же районе, где снимают
- незнание транспортной ситуации (где ежедневные пробки и когда и если расширят магистраль) - если покупают в незнакомом районе
- нежелание вникать с структуру сделки (оформлять дом на супругов можно по-разному, можно вообще на траст, что, мне лично, импонирует больше всего)
- незнание о возможности запросить проперти файл и сверить, например, план дома с реальной ситуацией
- лим-репорт прочитает юрист, главное чтобы там не было всяческих ограничений и чтобы юрист был опытный и не пофигист (ответственность все равно он не несет за вашу покупку)
- незнание "строительных норм и правил" (например, вы планируете оборудовать парковку над ручьем, а это нельзя или очень трудно и тп)
- аукционные "штучки" - но я их не знаю, терпеть не могу аукционы, люблю торговаться тет-а-тет и обязательно посещаю потенциальных соседей - очень много интересного можно узнать и про дом и про все остальное (например, "плохим" соседям часто платят, чтобы они съехали на время продажи).

Сюда бы еще добавил energy audit - стоит сущие копейки, но никто не хочет делать. Даст картину по теплопотерям и сколько на это уйдет бабла.
Специально для Черча также EQC репорт - чтобы знать на солько все плохо после землетрясов.

Не включили building report, инспекцию постройки дома экспертом по строительству-незаинтересованным лицом.
И valuation report , проводится оценка стоимости дома по многочисленным критериям и реальному состоянию дома.

и это еще хорошо, если есть боди корпорейт (хотя к сумме рейтов тут обычно прибавляется 100 проц за менеджмент), которые в т.ч. страхуют недвижимость. А если боди корпорейт нет, и у вас просто юнит, один из, скажем, пяти. Вы, конечно, можете застраховать свой юнит, но если остальные 4 собственика не застрахованы, то ваша страховка практически выброшеные деньги.
Большая часть юнитов и многие таунхаузы - инвестмент проперти, т.е. соседи будут постоянно меняться, мимо вас будут шляться случайные люди. И, что самое неприятное, в инвестмент проперти собственики ни копейки не вкладывают, если начинает разрушаться - продают. Т.е. если у соседа течет крыша, а стропила у вас общие, то даже почнинить его крышу за собственные деньги не всегда может удасться.
Далее, если вы не полный собственник, а "дольщик", то любое изменение надо согласовывать с соседями (крышу для паркинга заменить, санрум построить, пальму срубить, сарайчик для лопат поставить и тд и тп)


Но я не агитирую против юнитов, просто осознаю риски. Вот, например, вы знаете, что через несколько лет вы унаследуете, допустим, бабушкнину квартиру в москве или сможете перевести родителей и продать их квартиру. Т.о. имеет смысл прикупить сейчас юнит, пожить в нем, а получив наследство купить себе домик, оставив юнит как инвестмент проперти и, если удастся, то и весь могидж держать на юните, а домик будет могидж-фри. Это гипотетически, у всех ситуации разные.


Про независимую билдинг инспекшн вроде бы сказали, но, если честно, они мало что видят, чего резумный человек сам не заметит, ну уровень влажности помереет... В общем, за 300-500 долл ожидать чудес не приходится.


Еще момент, про который я почему-то уже несколько раз слышала и именно от русских. Люди подписывают анкондишнл офер, т.к. их убеждают, что в таком случае они сэкономят до 5 процентов... Если честно, я не вижу при таком раскладе потенциала для получения "скидки".

Про независимую билдинг инспекшн вроде бы сказали, но, если честно, они мало что видят, чего резумный человек сам не заметит, ну уровень влажности помереет... В общем, за 300-500 долл ожидать чудес не приходится.

вот как пример компания делающая независимые инспекции для представления что и как, мы делали инспекцию, получили отчет на 100 страниц с фотами и перечнем всех "тонких" моментов, то есть они включают туда риски тоже
разумный человек конечно может многое заметить, если хорошо знает как строят дома здесь в НЗ и соответствие строительным кодам
знаю человека, который сэкономил на инспекции, понравилось-купил, оказалось лики хауз, вот

Еще момент, про который я почему-то уже несколько раз слышала и именно от русских. Люди подписывают анкондишнл офер, т.к. их убеждают, что в таком случае они сэкономят до 5 процентов... Если честно, я не вижу при таком раскладе потенциала для получения "скидки".

анкондишнл офер удобно делать, когда известно, что продавцу позарез и срочно надо продать, тогда да можно предложить мЕньшую чем запрашиваемая сумму, у нас так было когда первый дом покупали, продавцы переезжали в другой город и у них поджимали и сроки и средства им нужны были на депозит нового дома, мы очень хорошо сбили цену под анкондишнл офер

Отчет оценки недвижки тоже интересно смотреть, оценивают всё! При покупке, я считаю, может стать обоснованным аргументом влияния на цену.