Россия и Сибирь

[Люся]

Такая ситуация, во-первых, что-то означает (какие-то внутренние процессы-ну там ожидания итп) и чем-то это должно кончится. Хотелось бы услышать мнение других по этому поводу.

Логика и Россия - понятия взаимоисключающие 😀
А если сеоьезно, то мне кажется, что просто те кто сейчас на рынке недвижимости представляют "предожение" искусственно взвинчивают цены. В России ведь "капитализм" не простой, а по"блату!

 

[drevesina]

Так нести или подождать? Если эти сделают всё правильно, то принесут им больше чем нужно, значит, тем кто будет, возможно - не донесут. Следовательно, те кто будут, с ещё большей яростью начнут лепить эти жил площади. Перенасыщение рынка тыды и тыпы. Год 2010 - цены упали, до 10000 за 1 бедрум.

А жить хочется сейчас, а не после 2010. И что делать?

Так. Вот эта тема мне больше интересно. На российском (особенно на московском) рынках жилья происходит какая-то странная фигня. За последние четыре года цены взлетели в 2.5 - 3 раза. Я все понимаю ну, там, инвестиционный инструмент, пузырь итп. Но в данный момент не укладывается следующее: ну не может однокомнатная хрущоба в аварийном и гнилом доме стоить 70 тыщь зеленых. А она уже столько стОит.

Так не покупай в аварийном и гнилом доме. Покупай в нормальном.
А почему, кстати, не может? Цены в других странах тебя почему-то не удивляют. Покупай в Испании, не вопрос. Или в Болгарии. Если работать уже не надо, почему бы и не?

 

[drevesina]

Меня интересует вопрос в принципе ``почему''. Жилье строится невиданными темпами. При этом огромное количество квартир там стоят пустыми,

Я так понимаю, что оба этих тезиса неверны. Родной город, Новосибирск, блин, смотри. На человека сейчас 20 кв.м. А чтобы нормально жить, надо где-то 40, сам понимаешь. Плюс из этих 20 метров 6 - хрущобы. Которые вообще-то надо сносить на хрен в следующие десять лет.
Строят 500 тыс кв.м в год. Меньше полквадратного метра на человека.
Такая же картина примерно везде в больших городах.
Пустыми стоит вовсе не такое огромное количество квартир. С чего ты это взял? Даже в новостройках через год-два после сдачи живут как минимум две трети. Через несколько лет обычно все заполнено.

 

[drevesina]

захотел продать гнилье-купят сразу, хотя по риелтерской статистике при нынешних ценах неплатежеспособно уже 90 процентов населения страны. Как будто за всем этим стоит кто-то один или небольшая группа кто денег не считает и скупает все подряд. При этом и многие вновь купленные квартиры также стоят стоят пустыми. Вообще, откуда такие почти японские цены и, собственно, такой спрос?

Или другой пример. Довелось ночевать одну ночь в шереметьево в Новотеле (аэрофлот поселил отменив рейс) . Отель как отель, но с претензией на евростандарт. Полюбопытствовал, однако, сколько бы я платил за свой номер если бы не аэрофлот. Выяснилось что 350 долл. в сутки (самый дешевый номер). Отель на больше чем 1000 номеров. Осмотрелся,-ну человек 50 постояльцев насчитал.

Есть такой тезис - "на территории России экономически оправдано проживание пятнадцати миллионов человек" (с) приписывают Тэтчер. На самом деле она этого вроде не говорила, а вбросил это кто-то из экономистов-патриотов. Так и ходит оно туда-сюда в двух вариантах - с 15 млн и с 50 млн.
Возьмем вариант с 15 млн. Вот тебе 10% населения страны. Они и покупают эти квартиры. Строится реально мало, даже для 10% мало. Не больше квадратного метра на человека в год. До этого у них жилья не было. Вообще. Стартовали же все с нуля, с комнаты на двоих в хрущобе.
Вот они и закупаются до положенных нормальному человеку 40-50 квадратов на рыло. Здесь и сейчас.

 

[Люся]

В условиях нормального рынка Новотель снизил бы цены, чтобы перетащить к себе посетителей сарая.

Так вот я опять себя (любимую) процетирую - это потому как в России рынок или капитализм ненастоящие, а "по блату"
У нас в Окленде тот же Новотель стОит максиму НЗ 180 дол, а реально где-то 150 ( с учетом вечных скидок, включения завтраков и т.п.) Т.е. в Шереметьево он завышен раза в 3. Логика - а никакой

 

[drevesina]

Так вот я опять себя (любимую) процетирую - это потому как в России рынок или капитализм ненастоящие, а "по блату"
У нас в Окленде тот же Новотель стОит максиму НЗ 180 дол, а реально где-то 150 ( с учетом вечных скидок, включения завтраков и т.п.) Т.е. в Шереметьево он завышен раза в 3. Логика - а никакой

Простая логика - гостиниц не хватает. В Лондоне или Париже новотелей по дюжине, наверно. В Москве два.
Имеем http://www.hotelbooker.ru/news/2006-02-13.html
Да и не триста пятьдесят он стоит, тут Федот призагнул. Идешь на новотель.ком и бронируешь его за двести сорок пять.

 

[drevesina]

Да, и про новосибирск не совсем верно. В новосибирске средний темп строительства нового жилья примерно 0.9 кв/м на человека в год. Это означает, что за двадцать-тридцать лет (условный срок рентабельности жилья для одной семьи) на семью из трех человек приходится 54-81 кв/м.
Понятно, что до 2000 года жилье строилось хуже, т.е. сейчас может и не хватать, но в 80-х темпы были такие, что наверное можно 90-е годы в рассчет не бртать.

В среднем по россии с жильем примерно такая же ситуция

"В 2005 году в целом по Новосибирску объем строительно-монтажных работ увеличился на 24%. Ввод жилья составил 513 тыс. кв. м, при этом принято в эксплуатацию 83 многоэтажных жилых дома и 162 индивидуальных. Как 28 февраля рассказали корреспонденту ИА REGNUM в пресс-центре мэрии Новосибирска, об этом на заседании президиума мэрии, где подводились итоги работы департамента строительства и архитектуры за 2005 год, сообщил начальник департамента строительства и архитектуры Сергей Боярский."

В Новосибирске живет примерно 1.3 млн человек. Что дает нам примерно 0.4 кв.м на рыло в прошлом году. Это, кстати, почти столько же, сколько в 1985-1990 (на круг примерно 550 тыс кв.м в год).

В среднем по России рекордный ввод жилья был в последнюю советскую пятилетку, немного больше 70 млн кв.м в год. Те же полквадратных метра на человека.
Короче, люби и знай свою Родину.

 

[drevesina]

Отсюда кстати и может следовать, что в таких урбанизированных районах как москва где строительство намного интенсивней, большое количество жилья пустует. Я не помню ссылку, но как-то натыкался, что сейчас в москве до 40 процентов пустующего жилья во всяких новых элитных комплексах которые рекламмируются не иначе как ``спешите купить, осталось пара квартир''. Видимо эта вся пустота это все инвестиционные квртиры. Так что вопросы остаются.

Может. Но не следует.
В нашей вселенной ввод жилья в Москве в 2005 - 4.5 млн кв.м., в Питере - 2.3 млн кв.м. Те же 0.4 кв.м на рыло. Из которого сегмент премиум составляет хорошо если 5%.
Естественно, в дорогие комплексы народ заселяется медленно. Разве это не очевидно? А эконом заселяют быстро и полностью.

 

[drevesina]

Не загнул-ценник висит прямо при входе. Понятно что с бронированием может быть дешевле. PS: вот кстати цены где я жил http://www.novotel.ru/numbers/ , так что даже дороже чем я говорил выше

Ну да. Я зашел с www.novotel.com. Может, они просто не хотят видеть людей из .ru, что те не путались под ногами у людей из .com?

Всеравно - гостиниц не хватает, а отель пустует при рядом находящемся переполненном клоповнике.

Вообще-гостиницы пустуют и в самой Москве.

Ну ладно. Я верю, что в Делойт сидят лохи педальные и цифру в 6х% они выдумали. А ты, один раз пожив в московской гостинице, постиг всю картину.

Но вот я _точно знаю_, что в Питере в высокий сезон пятизвездочники с $350/день заполнены _совсем, на сто процентов_. Хотя, конечно, не все жильцы платят по 350. А в среднем - процентов на 50-60. И это очень хороший показатель. Им нет никакого смысла снижать цены.
Так же и с коммерческой недвижимостью. Если после крысиса в 1998 хорошие бизнес-центры были заполнены на четверть от силы, то сейчас арендаторы по году-два стоят в очереди на офисы.

 

[drevesina]

Ну хорошо. Я правда цифры тоже из инета вытащил, но сути дела это не меняет. Ну давай поделим мои цифры на два и получим от 27-и до 40-а метров на семью. Да и срок юзания жилья в нашей стране выше чем 20-30 лет. И во всем мире наверное тоже, за исключением некоторых развитых азиатских стран где работает правило: построил-снес с циклом в примерно 30 лет.

Все равно, Древесина, не понимаю я текущей ситуции. Мне кажется что есть другая причина чем просто голод граждан по жилью. Думаю, что все это еще одна пирамида. Не более. Т.е. не рыночный механизм ``спрос-предложение'' работает, а целенаправленный сговор, в котором еще и банки учавствуют - они в основном диктуют цены (очень много банков инвестирует деньги в жилье). И добром это не кончится.

Меняет, и еще как. "Размер имеет значение" (с).
Те, кому деньги попали в руки, а это как раз 5-10% населения страны, хотят не 27..40 кв.м на семью. Они хотят 40..50 кв.м на человека, как в цивилизованных странах. И здесь и сейчас, а не через пятнадцать лет.

Сговор, конечно, есть. А что тут страшного? Ну стагнирует рынок. Построенные дома-то от этого под землю не провалятся. Выбора у кастомёра все равно нет. Ему нужно жилье в Москве, а не на Ибице или на Кипре. Потому что только в Москве он _реально может деньги зарабатывать_.

 

[drevesina]

Нет, ну если считать, что кризис это не страшно, то конечно не страшно до тех пор пока ты никому не должен.

А-а, понял. Ну имхо если ты остальные 50% рассчитываешь отдать за пару-тройку лет, то рискнуть можно. Хотя я бы не стал. У меня тревожность повышенная, и кредиты меня нервируют. Я бы за кэш покупал.

 

[drevesina]

Но, что-то мне подсказывает, что реально мы наблюдаем не этот процесс. Процесс этот скорее инвестиционный, работающий по подобной схеме как выше, но его окончание приводит к сильным кризисным откатам. Если эктсраполировать процесс на скажем год вперед и нарисовать всякие там исторические линии поддержки цен, то откат от цен можно будет предположить аж до 30-и 40-а процентов, что мне лично совсем не нравится. Такая фигня. Вот и думай что после этого делать.

Реально долю инвестиционных квартир никто не знает. Но вряд ли она очень большая. К тому же часто пустая квартира - это инвестиция, но некоммерческая. Ну типа как у меня сосед прокурор. Ну купил он квартиру, отпускные получил в своей прокуратуре и купил. Ему плевать, стоит его квартира 150 или уже 250, или снова 150. Он ее не сдает, просто запер, оставил и все, "чтоб было". С чего бы он ломанулся ее продавать?
Или северяне покупают квартиры "дитям в институте учиться". Это тоже некоммерческое вложение. Ну купил вартовский или сургутский квартиру в Нске или в Питере, у него сын через год в институт поступит. Он тоже свою квартиру сбрасывать не будет.
Имхо большая часть "пустых квартир", она такая.

Плюс прикинь, еще не начали пилить стабфонд. Точнее, только-только начали. А стройкомплекс вещь инерционная, сразу вдвое вырасти не может.

 

[drevesina]

2Древесина,

Вот, кстати, подтверждение моих опасений. Думаю что ситуация именно такая. Там же и про долю инвестиционных квартир на рынках жилья (40%, как и говорил). Так что надо ждать лучших времен (т.е. 30% отката):

http://orsn.rambler.ru/content/analytics/14/1547/

Ага. Статья 2004 года, да? Где тот спад, который предрекали? И откуда "некоторые данные" про 40%?

Вот у меня куча знакомых купила квартиры. И чего, они побегут их продавать, если подешевеет на 20%?

 

[drevesina]

Твои друзья не побегут, а вот банки, которые тоже скупают хаты, но в других целях, еще как побегут. Если ты помнишь, кризисные ожидания летом 2004 г как-то совпали по времени с введением ипотеки.

Ты знаешь, я ни разу не видел квартиры, купленной банком. Купленные физлицами - во множестве. Еще я посматриваю вокруг в рассуждении чего бы купить. И вижу, что вторичку продают физики (а точнее, не продают, суки), а первичку - агентства, аффилированные с застройщиками.
Казалось бы, если бы банки хоть что-то скупили, хоть кому-то пришла бы мысль зафиксировать прибыль? А вот хрен. Вот интересен мне конкретный дом в Нске, 2003 г сдачи. ~150 квартир. За два года в листингах агентств промелькнуло две.
Что же до введения ипотеки, так она в 2004 году вообще не могла повлиять на рынок. И сейчас не может, в силу микроскопического объема выданных кредитов. К тому же от трети до половины жилья покупают иногородние, естественно, за нал.

Короче. Давай пари, что кризис недвижимости будет на шкале ближайших четырех лет? Критерий кризиса: постоянный рост на шкале этих лет однажды уйдет в откат на 25 процентов.

А чего тут спорить? Как нефть подешевеет на 20%, так и здравствуй, жопа, Новый год. Плюс ужасные политические риски.
Можно, наверно, жить на съемной квартире и ждать этого кризиса.

А давай эксперимент проведем, астрономический. Выберем несколько новостроек в сегментах эконом и бизнес, сданных года два назад, и вечером сделаем несколько фоток фасада. И так три вечера подряд.

 

[drevesina]

Для пущей убедительности луче снимать в течение многих вечеров равномерно разбросанных внутри одного года, в разных районах и типах новостроек и оценить статистику пустующих квартир по разным категориям. Да, Древесина, мысль у тебя работает в нужном направлении.

Да я так уже делал несколько лет назад. Для себя, естественно.
Хотя, конечно, лучше завести друзей в энергосбыте и смотреть потрбление лепездричества. Нынче много где электронные счетчики прямо по IP кидают все в энергосбыт.

Причем мысль-то пожалуй даже коммерческая, ибо на результаты такого исследования, проводимого регулярно, может найтись и покупатель. Я бы прямо сейчас начал, да меня мало интересуют пырловки южной кореи.

А на Москву Хаббл слабо понаводить?

 

[NoName]

Для "Новотеля" 300-350 уе - это нормальные цены (тот, который второй, на Новослободской, ещё дороже). Может, для Окленда это дорого, для Свазиленда - вообще запредел, а для Лондона - копейки.
Случайных людей там нет, заполняемость - хорошая (Федот, ты заполняемость не в 4 утра смотрел надеюсь?), добавь сюда корпоративные мероприятия - доход отличный. С "Шереметьевской" (это та, которая напротив) - не сравнивай. Там другая клиентура, ты в такой среде жить не захочешь.

По поводу жилья - посмотрите на рынок жилья в Париже, очень похоже

Москве ещё расти и расти...

 

[drevesina]

Для "Новотеля" 300-350 уе - это нормальные цены (тот, который второй, на Новослободской, ещё дороже). Может, для Окленда это дорого, для Свазиленда - вообще запредел, а для Лондона - копейки.

Щас. Аэропортовский новотель в Хитроу, копия новотеля в шарике. Идем на аккоротельс.ком и бронируем сингл на 20 апреля:
Best Unrestricted Rate
Standard Room
From Apr 20, 2006 to Apr 21, 2006 (Price per night) 79.00 GBP
В баксы сам переведешь?

Чтоб обычная комната в Лондоне стоила больше сотки фунтов, это надо не в новотели, а в софители селиться.

Ну сутки наблюдал. И инет там нихрена не работал. Было скучно.
Да уж куда дальше. В москве (в среднем) кв.м уже под три кило скакнул.
В Париже, конечно, раза в два-два с полтиной выше, но смотреть покупательную способность лучше наверное не в абсолютных ценах, а нормируя на среднестатистическую зарплату, возможность взять кредит, величины процентов с кредита итп.

И налоги и обязательные выплаты, которые в России втрое ниже. И еще во Франции жить можно во многих местах, не обязательно в Париже. А в России для жизни человека пригодны:
а) часть районов Москвы
б) золотой треугольник Питера
в) пара направлений по замкадью и одно рядом с Питером.
Фсе. Все 10-15 млн. людей, которые хоть чего-то добились, вынуждены втискиваться туда. Потому что ты не хочешь жить среди 90% синяков и бюджетников.

 

[BEZ]

ваще что федя что древесина
эт разговоры такие
ну не дураки ребятки
но никогда по серьезному не жили за границей-так прикоснулись слегка
и разговоры их такие несерьезные и смешные одним им интересные
а на самом деле детство

 

[drevesina]

Слушай, а что у тебя такое брезгливое отношение к бюджетникам? Неужели учителя и прочие достойны такого отношения?

А я вообще людей не люблю. Как говорил один мой хороший знакомый, "кошек я люблю, а людей ненавижу".
А если серьезно, то есть две причины:
- у меня отношение к жизни совершенно другое. А жить надо среди близких по духу людей. Ну, грубо говоря, если ты кузнец, живи на Кузнечной, если конюх - на Конюшенной.
- и, да, не люблю я их. Потому что они в массе своей очень уж плохо учат. И не хотят учиться сами. _Хорошие_ учителя, кстати, не бедствуют.

ваще что федя что древесина
эт разговоры такие
ну не дураки ребятки
но никогда по серьезному не жили за границей-так прикоснулись слегка
и разговоры их такие несерьезные и смешные одним им интересные
а на самом деле детство

А "по-серьезному" жизнь от границ не зависит.

 

[BEZ]

ну я и говорю
вы это с федей и обсуждайте
вам это интересно
мне честнно вы оба уже надоели-лишь бы побазарить-причем уже нудно так и предсказуемо - повторяться стали
так случайно влез
простите