Плюсы и Минусы жизни в Новой Зеландии

[Grosh]

Банку нужно платить сумму заема с процентами, а изменение стоимости дома к этому никакого отношения не имеет.

пример: вы "купили" дом за 500К (рыночная цена на тот период времени), взяв у банка 400К лоан на 20 лет. Через 5 лет вы уже выплатили 100К но все еще должные 700К потому как 400K (principal) + 400K ( interest + fee) = 800K. Тут откуда ни возьмись рецессия... Цена дома изменилась и теперь это недвижимое добро продается на рынке за 300К. У банка получается такой неслабый гэп 400К т.к. 300К это цена ассета (т.е.то за что банк может продать дом ему же и принадлежавший) - 700К то что ему должны = 400К. И таких должников у банка думаю достаточное колличество. При подготовке баланса для межбанковского перекредитования банк\топ менеджмент начинает нервничать 9не лишаться же из за вас бонусов) и приходит к решению не вешать на себя такое колличество так называемого токсичного ассета. И просит "по доброму" донести разницу в 200К (разницу в рыночной цене на дом). Так кстати записано где то в договоре на лоан. Тут начинатся самое неприятное для "владельца" своего домика под названием репозешн сейл. Я что то упустил в этом примере?

То что такое нечасто случалось прежде ни в коем случае не служит гарантией того, что такого не может случиться завтра. Согласны?

 

[mavr]

пример: вы "купили" дом за 500К (рыночная цена на тот период времени), взяв у банка 400К лоан на 20 лет. Через 5 лет вы уже выплатили 100К но все еще должные 700К потому как 400K (principal) + 400K ( interest + fee) = 800K.
Я что то упустил в этом примере?

Упустил совсем малость.

Если ты взял кредит на дом под 20% годовых
(а это единственная возможность получить за 5 лет из 400 тыс кредита - 800 тыс)
А выплачиваешь только 5%.
То ты сам себе злостный буратино

 

[mavr]

В ыдумаете что в НЗ будет как в Ру по отношению к старикам? Никогда не поверю.

Как в Росси это в смысле что люди не платят налогов со своей зарплаты?
(а это основной источник пенсионных выплат текущим пенсионерам)
Такого конечно не будет.
Просто не дадут доходы прятать.

Будет по другому.
Бэбибумеры массово свалят на пенсию и придут денушку получать честно между прочим заработанную.
Вот тут то ее и не хватит, денушки то.
И поднимут, разведя руками, пенсионный возраст. И срежут пенсионные выплаты.
А нефик жить дольше положенного!

Ну не бывает чудес. Чтобы где то чтото появилось, оно должно в другом месте потратиться.

 

[Grosh]

Упустил совсем малость.

Если ты взял кредит на дом под 20% годовых
(а это единственная возможность получить за 5 лет из 400 тыс кредита - 800 тыс)
А выплачиваешь только 5%.
То ты сам себе злостный буратино

хмм.., обзывающийся вы наш 🙂
http://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-calculator

Interest Rates - 8% p/a
Loan Term - 20 years
Principal Repaid - $400.000
Interest + Fee - $402.982
Total amount paid - $802.982

 

[Luselya]

Боюсь, к тому времени как нам на пензию идти, таких приятных домиков останется совсем мало или вовсе не останется. Учитывая, сколько на них желающих,

Не волнуйтесь, Belka, там же в "приятных домиках" не Кощеи Бессмертные живут. Какая-никакая ротация идет.
Ну а вообще, Нэйшанэлы настроены очень про-капиталистически: продать всю госсобственность в частные руки, выгнать всех бенефитчиков и матерей-одиночек на работу, заставить родителей подростков до совершеннолетия либо заботиться о них, либо выучить\трудоустроить.
Но если про-социалисты Лэйборы придут к власти, то каюк всему наступит еще быстрее.

 

[mavr]

хмм.., обзывающийся вы наш 🙂

куркулятор он в общем то глупая весч.
он думать не умеет. только считать
к нему голову прикладывать надо

я у тебя занял 10 тыс. на 3 года под 50% годовых
ответь, будь ласка, сколько я тебе должен через неделю?

 

[Natali]

хмм.., обзывающийся вы наш 🙂
http://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-calculator

Interest Rates - 8% p/a
Loan Term - 20 years
Principal Repaid - $400.000
Interest + Fee - $402.982
Total amount paid - $802.982

Вы по-моему забыли учесть, что это общая сумма выплат за 20 лет, а никак не ваш долг банку через 5 лет.
При условии, что вы платите все текущие платежи вовремя долг не увеличивается, а уменьшается, так что у банка вряд ли будут основания на какие-то дополнительные требования.

 

[Grosh]

куркулятор он в общем то глупая весч.
он думать не умеет. только считать
к нему голову прикладывать надо

я у тебя занял 10 тыс. на 3 года под 50% годовых
ответь, будь ласка, сколько я тебе должен через неделю?

Вполне подходящий процент для Не любителя Буратин
Ответ на вашу задачку:
вы как Карабас Барабас должны вашему кредитору
$64.10 тело лоана
$96.15 процентов
Итого $160.25 за первую неделю лоана.
(в случае ошибки все претензии к no name китайскому калькулятору)🙂

 

[mavr]

Вполне подходящий процент для Не любителя Буратин
Ответ на вашу задачку:
вы как Карабас Барабас должны вашему кредитору
$64.10 тело лоана
$96.15 процентов
Итого $160.25 за первую неделю лоана.
(в случае ошибки все претензии к no name китайскому калькулятору)🙂

Ответ неверный, но боюсь тут претензиями к калькулятору не обойдешься.

Однако могу вас обрадовать. Вы сделали очень правильный выбор.
Покупать дом вам крайне не полезно.

 

[Squirrel]

Тут откуда ни возьмись рецессия... Цена дома изменилась и теперь это недвижимое добро продается на рынке за 300К. У банка получается такой неслабый гэп 400К т.к. 300К это цена ассета (т.е.то за что банк может продать дом ему же и принадлежавший) - 700К то что ему должны = 400К. И таких должников у банка думаю достаточное колличество. При подготовке баланса для межбанковского перекредитования банк\топ менеджмент начинает нервничать 9не лишаться же из за вас бонусов) и приходит к решению не вешать на себя такое колличество так называемого токсичного ассета.

Извините, но Вы не правы.
Дом - это залог, оцененный по рыночной или нет стоимости.
Кредит - это актив банка (или ассет, Вашими словами).
Сумма кредита на балансе не меняется с течением изменений рынка. Изменяется оценочная стоимость залога (та самая рыночная стоимость дома). Способов подтянуть залог - миллион. Не об том речь.

Речь о том, что в отчетности размер активов банка не меняется. Соответственно, сумма кредита никоим образом не может быть изменена.

А вот то, что произошло в Штатах и чего боятся банкиры при снижении рыночной стоимости, это того, что кредит просто напросто перестают выплачивать в данной ситуации, потому что цена дома с точки зрения клиента получается золотая.
Именно по-этой причине в договорах изворотливо ставят условия "изъятие за неплатёж" (repossession).

 

[mavr]

У вас вопрос, кстати, поставлен очень "хитро" 🙂 Потому как на него в текущей постановке ответа вообще нет.

Не сказано каким образом происходит расчёт платежей и как часто происходит начисление процентов. После уточнения этих двух моментов, думаю, можно будет ответить.

да, я в курсе 🙂

но для подтверждения какая каша в голове борца с ипотекой этого было достаточно 🙂

 

[VladimirN]

Нэйшанэлы настроены очень про-капиталистически: продать всю госсобственность в частные руки, выгнать всех бенефитчиков и матерей-одиночек на работу

В теории звучит красиво, только что будет на практике... Продать все кому-то, наверное китайцам, выгнать на работу... только откуда рабочие места возьмутся.

 

[Gkot]

Анекдот:
Приходит русский к еврею и говорит займи мне рубль.
Е: - хорошо, только через месяц отдашь ты мне Ваня 2.
Р: - ОК.
Дает он рубль и говорит:
- Слушай Вань, ведь тудно будет через месяц 2 отдать?
Р: - да, трудновато...
Е: - давай ты мне рубль сейчас дашь, а второй только через месяц.
Р: - О, конечно!!
Отдает рубль. Идет домой довольный и думает:
- е-мое, вот еврей молодец, так бы я пыхтел чтоб ему 2 отдать, а тут всего лишь один.

 

[Belka]

Речь о том, что в отчетности размер активов банка не меняется. Соответственно, сумма кредита никоим образом не может быть изменена..

В финансовой отчетности стоимость активов, согласно IFRS, должна показываться по текущей рыночной стоимости, а у банков значит не так?

 

[Squirrel]

В финансовой отчетности стоимость активов, согласно IFRS, должны показываться по текущей рыночной стоимости, а в банках значит не так?

Нет, все так.
Просто сам кредит имеет стоимость. Если быть точнее, то кредиты делятся "пулами" - как минимум по целевому назначению, группам риска, срочности, процентной ставке, качеству залога и т.д.. И вот эти пулы и оцениваются. Это схематично, но, надеюсь понятно.
Но не залог (дом).
А стоимость (цену) кредита, можно увеличить, например завернув их в секюритис.

 

[Universal]

пример: вы "купили" дом за 500К (рыночная цена на тот период времени), взяв у банка 400К лоан на 20 лет. Через 5 лет вы уже выплатили 100К но все еще должные 700К потому как 400K (principal) + 400K ( interest + fee) = 800K. Тут откуда ни возьмись рецессия... Цена дома изменилась и теперь это недвижимое добро продается на рынке за 300К. У банка получается такой неслабый гэп 400К т.к. 300К это цена ассета (т.е.то за что банк может продать дом ему же и принадлежавший) - 700К то что ему должны = 400К. И таких должников у банка думаю достаточное колличество. При подготовке баланса для межбанковского перекредитования банк\топ менеджмент начинает нервничать 9не лишаться же из за вас бонусов) и приходит к решению не вешать на себя такое колличество так называемого токсичного ассета. И просит "по доброму" донести разницу в 200К (разницу в рыночной цене на дом). Так кстати записано где то в договоре на лоан. Тут начинатся самое неприятное для "владельца" своего домика под названием репозешн сейл. Я что то упустил в этом примере?

То что такое нечасто случалось прежде ни в коем случае не служит гарантией того, что такого не может случиться завтра. Согласны?

Проще говоря

Вы будете платить проценты плюс principal от суммы долга ( можете выбрать платить только проценты). Проценты не надо считать за 20 лет вперед т.е. они всегда меняются в зависимости какой путь оплаты (fixed or variable) Вы выбрали и от ставки резервного банка, поэтому в принципе Вы не правы т.к. даже ваш дом будет стоить меньше или больше от суммы занятой у банка, банк все считает от первоначальной суммы минус выплаченное.

Еще раз на всякий случай, не надо считать на н-нное количество лет вперед. Банк или институт у кого вы заняли деньги каждые полгода присылает вам со всеми подробностями оплат сколько проценты и сколько principal. Если не верите спросите кто уже дом купил ( мы уже имели и продали перед отьездом) надеюсь подтвердят

 

[Grosh]

Нет, все так.
Просто сам кредит имеет стоимость. Если быть точнее, то кредиты делятся "пулами" - как минимум по целевому назначению, группам риска, срочности, процентной ставке, качеству залога и т.д.. И вот эти пулы и оцениваются. Это схематично, но, надеюсь понятно.
Но не залог (дом).
А стоимость (цену) кредита, можно увеличить, например завернув их в секюритис.

Squirrel, пожалуйста, могли бы вы пояснить для любителей виртуальных рассчетов, такой вопрос. Если банк выдал кредит на дом по рыночной стоимости в Х году, а затем рыночная стоимость дома в Y году стала на 30% меньше, то банк так же чувсвует себя healthy в смысле выданного кредита?

 

[Grosh]

Проще говоря
Вы будете платить проценты плюс principal от суммы долга ( можете выбрать платить только проценты). Проценты не надо считать за 20 лет вперед т.е. они всегда меняются в зависимости какой путь оплаты (fixed or variable) Вы выбрали и от ставки резервного банка, поэтому в принципе Вы не правы т.к. даже ваш дом будет стоить меньше или больше от суммы занятой у банка, банк все считает от первоначальной суммы минус выплаченное.

Спасибо я догадывался об этом🙂 потому как уже был опыт выплат банку. Я привел грубый пример рассчетов по стоимости дома и общей сумме выплат за кредит. Я знаю что есть масса ньюансов по поводу интерес онли платежей иои что то типа досрочного погашения и т.п. Меня интересовал вопрос - возможно ли применение санкций банком в случае изменения рыночной стоимости залога (дома в частности).

 

[Universal]

Спасибо я догадывался об этом🙂 потому как уже был опыт выплат банку. Я привел грубый пример рассчетов по стоимости дома и общей сумме выплат за кредит. Я знаю что есть масса ньюансов по поводу интерес онли платежей иои что то типа досрочного погашения и т.п. Меня интересовал вопрос - возможно ли применение санкций банком в случае изменения рыночной стоимости залога (дома в частности).

Санкции будут если Вы перестали платить денежку и все.

Если у Вас остался долг банку около 300к, Вы уже выплатили около 100к, дом был куплен за 420к из них Вы заняли 400к у банка и перестали платить, будет Моrtgagee sale

банк может продать дом за 301к чтобы покрыть 300к и вернет Вам 1к. Если не сможет продать за 300 и только 200 то 100к будет tocsic asset что Вы уже упоминали,


PS Вообще на будущее не тратьте время на бескoнечные споры с участниками форума лучше сходите в ближайший банк, где Вам не только расскажут
но и дадут кучу журналов с описанием и FAQ

 

[Belka]

переход на личность собеседника это сильный ход конечно, ага а если раза три подряд так и вообще почти беспроигрышный 🙂

mavr, а вас как в прошлой жизни звали, не прохожим случайно? 🙂